Mercado Logístico

Perspectivas macroeconômicas e o mercado de galpões logísticos

Perspectivas macroeconômicas

Em março de 2018, o IBGE divulgou o crescimento de 1,0% do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil em 2017, evidenciando sinais de recuperação econômica após dois anos de queda. O ambiente de recessão e a adoção de uma política fiscal a fim de tentar controlar gradualmente a elevação estrutural dos gastos públicos, em um cenário de câmbio estável com juros internacionais baixos que vigorou até o primeiro trimestre deste ano, propiciou condições para que o Banco Central iniciasse um ciclo de afrouxamento monetário. Os sucessivos cortes da taxa básica de juros iniciados em outubro de 2016 almejaram a construção de um ambiente benéfico à expansão da demanda ampliada e à formação bruta de capital fixo, surtindo efeitos sobre dois termômetros de atividade econômica (indústria e comércio) no segundo semestre de 2017. Ainda que resistente, a taxa de desemprego já apresentou trajetória descendente desde abril de 2017, aumentando a massa de rendimento real disponível e favorecendo a aceleração do consumo. O recente fortalecimento do dólar e a greve dos caminhoneiros se mostraram insuficientes para forçar alteração relevante e imediata no viés de política monetária. Diante destes fatores, é possível notar que o Banco Central permanece firme em prol da construção dos alicerces do crescimento econômico por meio do controle inflacionário e da manutenção da taxa básica de juros em patamares que gerem estímulos ao consumo das famílias e investimentos pelo setor privado, barateando o crédito e contraindo a taxa mínima de atratividade. A perspectiva de recuperação macroeconômica, seja em ritmo lento ou acelerado, é fundamental para reforçar a tendência de reversão cíclica do setor de edifícios corporativos nos próximos anos, o qual já evidencia ponto de inflexão na taxa de vacância e não vislumbra novas entregas no curto-médio prazo, tendendo à supressão das disparidades entre as curvas de oferta e demanda e ao seu reequilíbrio.

PIB
Evolução CDI

Abaixo, a representação gráfica dos sinais de recuperação da produção industrial e do faturamento do comércio varejista, surtindo efeitos positivos no volume de contratações, conforme demonstrado no gráfico abaixo.

Produção Industrial e Comercio

A majoração da força de trabalho aumenta a massa de rendimento disponível e favorece a aceleração do consumo, fomentando a indústria e o comércio e realimentando o ciclo econômico.

Pessoas
Massa de Rendimento

A desvalorização do real e a greve dos caminhoneiros gerarão efeitos transitórios sobre a inflação, produtividade industrial e comércio, uma vez que a sinalização do Banco Central em não recorrer ao aumento da taxa básica de juros corrobora seu objetivo de fomentar o crescimento econômico.

Embora a volatilidade expectacional fomentada pela valorização do dólar bem como pela indefinição na sucessão presidencial e pelo quadro fiscal delicado influencie, no curtíssimo prazo, os indicadores de confiança empresarial e do consumidor publicados pela Fundação Getúlio Vargas, ambos sinalizam, com sua trajetória ascendente, percepção de melhora do cenário macroeconômico – à fortiori no paralelo com o ínterim de 2012 a 2015 – e o otimismo por meio do descolamento entre as curvas de expectativas e de situação atual.

O empresário antevê recuperação e, em conjunto, aumento na formação bruta de capital fixo e nas contratações. Há expectativa pelo reaquecimento do mercado de trabalho, barateamento do crédito, subsequente aumento da base monetária disponível para consumo e melhora das relações de troca.

Indicares de Confiança Empresarial
Indicares de Confiança Consumidor

Mercado logístico

Os sinais de recuperação macroeconômica e a tendência de achatamento da disparidade entre as curvas de oferta e demanda são importantes indícios de que o setor de condomínios logísticos e industrias no Brasil ruma em direção ao equilíbrio. Os dados divulgados pela CBRE sobre o mercado do Estado de São Paulo - aproximadamente 60,0% da indústria nacional - revelam que a proporção de áreas vagas sobre o estoque total, cuja evolução seguia o comportamento ascendente desde de 2011, saltou de 8,1% para 27,6% em 2016, encerrou 2017 no patamar de 26,0%.

A absorção líquida (457 mil m2) não somente evidenciou crescimento considerável de 762,8% se comparada ao ano anterior (53 mil m2) como também superou o estoque entregue (345 mil m2), o qual sofreu retração de 68,8% no paralelo com 2016 (1.107 mil m2), favorecendo, por conseguinte, a diminuição da vacância. Em consonância com a menor quantidade de novo inventário, a indústria de galpões paulista que vislumbrava crescimento de aproximadamente 14,1% ao ano de 2011 (6.261 mil m2) a 2016 (12.110 mil m2) expandiu o inventário existente em 2,9% no ano de 2017 (12.456 mil m2).

Mercado logístico

A possibilidade de se firmar contratos locatícios atípicos e de longo prazo que visam mitigar riscos de mercado ao impedirem reajuste do aluguel até o vencimento do contrato, excetuando-se a atualização monetária anual, somada ao direito de impetrar ações revisionais de aluguel somente a cada três anos para os contratos típicos minimizam a elasticidade entre o preço e a vacância, reforçando a estabilidade, a previsibilidade e, sobretudo, a resiliência do setor no que tange ao valor de locação.

Enquanto a vacância apresentou trajetória crescente de 2011 a 2016, o preço médio locatício, em termos nominais, foi inconstante, partindo de R$ 21,9/m2 e culminando em R$ 21,7/m2 no mesmo ínterim. O ano passado, por sua vez, observou redução de 9,2%, finalizando o exercício no patamar de R$ 19,7/m2.

Abaixo, estão indicados os principais centros logísticos do Brasil e suas respectivas áreas construídas. Oportunidades poderão surgir também nas demais regiões do país, uma vez que a profissionalização do mercado logístico e industrial brasileiro é recente e ainda carece do desenvolvimento da infraestrutura intermodal.

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