Processo de Investimento

O processo de investimento consistirá em:

  1. 1. Mapeamento do mercado imobiliário;
  2. 2. Prospecção e identificação de oportunidades para investimento;
  3. 3. Análise e negociação com potenciais parceiros imobiliários;
  4. 4. Visitas in-loco nos imóveis;
  5. 5. Análise dos imóveis com base no mercado imobiliário, elementos comparativos, tendências, valores de locação, vacância, preço pedido de comercialização, cenários futuros, etc.
  6. 6. Modelagem financeira da transação;
  7. 7. Análise inicial das especificações técnicas, padrão construtivo, integridade das áreas técnicas, equipamentos e instalações, localização, infraestrutura urbana disponível e zoneamento;
  8. 8. Negociação comercial objetivando a aquisição do ativo nas melhores condições possíveis para o FII;
  9. 9. Apresentação e aprovação em comitê de investimentos composto por 8 integrantes da XP Gestão, incluindo diretores e especialistas, com discricionariedade na tomada de decisão sobre a aquisição, cuja aprovação deve ser feita por unanimidade;
  10. 10. Elaboração, negociação e assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU);
  11. 11. Due Diligence:
    ÁREAS-CHAVE DE DELIGÊNCIA PROCEDIMENTOS
    • Legal
    • Financeira
    • Aprovações
    • Contratos
    • Análise completa dos aspectos legais, contábeis, fiscais, operacionais, financeiros, dos contratos de locação dos imóveis, dos respectivos vendedores e de seus antecessores;
    • Análise de crédito completa e reputacional, contemplando estudos e projeções fundamentalistas do locatário e seu grupo econômico com indicadores e comparação com o mercado, track record do board de diretores e de suas diretrizes estratégicas, apuração da relevância do imóvel para sua operação, conferência e análise do rent roll dos imóveis, auditoria da estrutura da transação e da documentação suporte e modelagem financeira das transações e análises de sensibilidade dos resultados;
    • Conferência de todas as aprovações, licenças, alvarás, averbações, protocolizações, registros e demais providências e formalidades necessários à regularização dos imóveis, de suas construções e da transação em relação aos órgãos competentes e verificação da regularidade fiscal dos imóveis e de seus proprietários;
    • Técnica
    • Ambiental
    • Análise topográfica e planialtimétrica, inspeção da propriedade, verificação da conformidade entre as áreas construídas com a documentação legal e referidas aprovações, verificação da integridade e performance das áreas técnicas, equipamentos e instalações e conferência do plano de manutenção anual;
    • Análise ambiental, com o objetivo de mapear riscos de passivos ambientais, garantir que o ativo objeto da aquisição esteja em perfeito estado de conservação, totalmente legalizado, e em plenas condições de usabilidade e habitabilidade e ratificar as condições comerciais pactuadas previamente.

    Os procedimentos elencados na tabela acima são exemplificativos, de forma que a diligência poderá contemplar estudos adicionais.

  12. 12. Elaboração e negociação do Contrato de Venda e Compra, da Escritura Definitiva de Venda e Compra do Imóvel e demais documentos eventualmente necessários à operação;
  13. 13. Assinatura da Escritura Definitiva e pagamento do preço do imóvel.

Seguem abaixo, em linhas gerais, os fatores de decisão para alocação de recursos na carteira de galpões logísticos:

  • As especificações técnicas, o padrão construtivo e a integridade das áreas técnicas, equipamentos e instalações dos Ativos Imobiliários;
  • A localização, a infraestrutura urbana disponível e o zoneamento;
  • As perspectivas de desenvolvimento e a iminência de fatores de externos que possam impactar de forma relevante a região onde estão inseridos os Ativos Imobiliários;
  • A qualidade creditícia dos locatários e relevância do imóvel para sua operação;
  • O valor e a eficácia das garantias oferecidas;
  • O preço da aquisição, sendo este medido pelo cap rate sobre o resultado operacional líquido dos próximos 12 meses e pela Taxa Interna de Retorno do estudo de viabilidade da oportunidade de aquisição;
  • O poder de barganha do proprietário e do locatário bem como o potencial de valorização dos Ativos Imobiliários nos próximos anos;
  • A análise da experiência e do nível de governança do sócio-operador e do administrador condominial, sua qualidade creditícia e as amarras de seu alinhamento de longo prazo, conforme o caso;
  • A realização de diligência completa, consubstanciando aspectos legais, contábeis, fiscais, operacionais, financeiros, dos contratos de locação, dos imóveis, dos respectivos vendedores e de seus antecessores, de forma satisfatória ao Gestor e ao Administrador;
  • Contratação de laudo ambiental, técnico-estrutural e de avaliação com o objetivo de mapear riscos de passivos ambientais, garantir que o ativo objeto da aquisição esteja em perfeito estado de conservação e em plenas condições de usabilidade e habitabilidade e ratificar as condições comerciais pactuadas previamente.

Após a realização dos investimentos e com o objetivo de maximizar o retorno de seus investidores, a gestão da carteira de investimentos será realizada de forma ativa e baseada em quatro pilares:

Estrutura de Gestão Ativa